Immobilien-Entwicklung

Für die Auswahl des Immobiliendienstleisters gelten neben den erforderlichen fachlichen Kenntnissen für Immobilienentwicklungsprozesse spezifische Kriterien:

• Erfahrungen in einem ehrenamtlich-gemeinnützigen, am besten sogar kirchlichen Umfeld;
• Bereitschaft, die in ihren strukturellen Rahmenbedingungen wie auch in ihren personellen und finanziellen Möglichkeiten sehr unterschiedlich aufgestellten Pfarreien dort abzuholen, wo sie sich beim Start einer Beratung befinden;
• Kompetenz, nutzungsintensivierende, möglichst auch finanziell vorteilhafte Kooperationen im Sozialraum von Gemeinden und Pfarreien zu initiieren;
• Informationsveranstaltungen und Workshops für die Pfarreien durchzuführen, durch die effizient erforderliches Wissen, Best-Practice-Beispiele usw. transportiert werden können und der Erfahrungsaustausch zu Immobilienthemen zwischen den Pfarreien verbessert wird.

Der Dienstleister soll in der Lage sein, Portfolioanalysen für den größeren Teil des Gesamtbestandes von rund 250 Liegenschaften und rund 550 Gebäuden im Eigentum der Pfarreien oder in vergleichbaren eigentumsähnlichen Nutzungsverhältnissen zu erbringen. Er soll die Pfarreien insbesondere auch dabei unterstützen, konkrete Entwicklungen von einzelnen Liegenschaften zu initiieren, die notwendigen Schritte zu definieren und auf den Weg zu bringen.

Voraussichtlich ab dem 3. Quartal 2024 Es ist vorgesehen, dass sich der Dienstleister in einer Kick-off-Veranstaltung im Mai und Juni 2024 mit dem angebotenen Unterstützungs- und Beratungsspektrum vorstellt. Dort wird auch das Verfahren beschrieben, wie die Beratungsleistungen abgerufen werden können.

Müssen alle Empfehlungen umgesetzt werden? Werden eigene Ideen aus den Pfarreien bei der Liegenschaftsentwicklung gehört?

Der Beratungsprozess sollte grundsätzlich umsetzungsorientiert und dialogisch aufgesetzt sein. Das heißt, dass vom Dienstleister benannte oder im Beratungsprozess aufgenommene Entwicklungsoptionen hinsichtlich ihrer Umsetzbarkeit, pastoralen und wirtschaftlichen Auswirkungen und der notwendigen Schritte für eine Realisierung gemeinsam geprüft werden.

Empfehlungen, die der Dienstleister der Pfarrei zur Immobilienentwicklung gibt, bleiben aber letztlich Empfehlungen; jede Umsetzung bedarf der Entscheidung durch die zuständigen Gremien. Eine Verpflichtung zur Umsetzung der Empfehlungen wird es seitens des Erzbistums nicht geben, wenn alternative Wege beschritten werden, die in vergleichbarer Weise geeignet sind, die aus Kichensteuern bezuschussten Flächen zu reduzieren.

Der Beratungsprozess wird auf den vorliegenden Daten, Erkenntnissen und Empfehlungen aufsetzen. Die Wirtschaftlichkeitsanalysen, die für jede Alt-Pfarrei erstellt wurden, oder zu einzelnen Grundstücken schon vorhandene Bebauungs- oder Machbarkeitsstudien sollen als Grundlage für die Arbeit des Dienstleisters diesem zur Verfügung gestellt werden. Pfarrei und Dienstleister sind aber nicht verpflichtet, früheren Empfehlungen zu folgen, sondern können andere Entwicklungsansätze verfolgen.

Das vom Erzbistum bereitgestellte Beratungsangebot ist für Pfarreien vollständig freiwillig. Jeder Pfarrei ist freigestellt, ohne die angebotene Unterstützung das Ziel zu erreichen, innerhalb des Zeitfensters bis 2030 die aus Kirchensteuern finanzierten Liegenschaftsanteile erheblich und wirtschaftlich ausreichend zu reduzieren.

Wie vom Erzbischof in seinem Schreiben vom 4. Juli 2023 beschrieben, ist es unumgänglich, dass Erzbistum und Pfarreien sich auch mit ihren Immobilien auseinandersetzen müssen und Veränderungen in Nutzung und Bewirtschaftung vorgenommen werden müssen.

Durch das Leistungsangebot des Immobiliendienstleisters sollen die Pfarreien befähigt werden, die notwendigen Maßnahmen für ihren Verantwortungsbereich möglichst selbständig zu entwickeln und umzusetzen. Wenn sich im Einzelfall Pfarreien nicht auf den Weg machen sollten, wird das Erzbistum nicht anders können, als Maßnahmen vorzuschlagen und im ungünstigsten Fall Entscheidungen für eine Pfarrei zu treffen.

Es liegt in der Entscheidung jeder Pfarrei, ob sie das vom Erzbistum bereitgestellte Beratungs- und Unterstützungsangebot wahrnimmt. Wenn auf eigene Kosten vergleichbare Leistungen bei anderen Dienstleistern beauftragt werden, sind die Vergabeanforderungen und Erfordernisse kirchenaufsichtlicher Genehmigungen zu beachten. Eine Bezuschussung solcher vergleichbaren Leistungen durch das Erzbistum ist ausgeschlossen.

Der Abruf von Beratungsleistungen muss so rechtzeitig erfolgen, dass die Leistungs-erbringung durch den Dienstleister innerhalb des Auftragszeitraums der Rahmenvertrages erfolgen kann. Für eine Genehmigungs des jeweiligen Leistungsabrufs durch das EBO ist daher ein Zeitplan für den geplanten Beratungs- und Entscheidungsprozess in der Pfarrei einzureichen.

Es ist beabsichtigt, dass Analysen, die sich auf den Gesamtbestand an Immobilien einer Pfarrei oder einen größeren Teil davon (Portfolioanalysen) richten, bis Ende 2028 vorliegen sollen, um darauf aufbauende Entwicklungen einzelner Vor¬haben noch bis 2030 an den Start bringen zu können; der Leistungsabruf für diesen Beratungsteil sollte entsprechend spätestens in 2027 erfolgen.

Das Erzbistum übernimmt die Kosten für Beratungsleistungen, soweit diese den Leistungsmodulen entsprechen, die im Rahmenvertrag zwischen dem Erzbistum und dem Dienstleister vereinbart werden. Eine Kostenübernahme setzt voraus, dass ein Leistungsabruf beim Erzbistum beantragt und freigegeben wird. Die Kostenübernahme für Beratungsleistungen zu Einzelimmobilien erfolgt im Regelfall dann, wenn in diesen bei Beantragung überwiegend eigengenutzte Flächen der Pfarrei vorhanden sind und das Ziel verfolgt wird, den Einsatz von Kirchensteuermitteln auf eine geringere Zahl von Flächen zu konzentrieren oder ein wirtschaftlich vergleichbares Ergebnis durch eine Mitnutzung von Flächen durch Dritte zu erreichen.

Für eine Nutzung von angebotenen Beratungsleistungen des Dienstleisters ist es eine Aufgabe der Pfarrei, einen geeigneten Startzeitpunkt mit dem Dienstleister abzustimmen. Hierzu sind bis zu drei Anlaufberatungen mit den Dienstleister vorgesehen, in denen neben den geeigneten Leistungen auch der zeitliche Rahmen für die Leistungen abgestimmt werden soll. Auf Wunsch der Pfarrei kann auch ein/e Vertreter/in des EBO dazukommen.

Der weitere Zeitplan hängt dann davon ab, welche Leistungen benötigt werden. Zu berücksichtigen ist auch, wann Workshops, Präsentationen oder andere Veranstaltungen stattfinden können. Seitens des Erzbistums ist über den Rahmenvertrag mit dem Dienstleister nur der Gesamtleistungszeitraum bis 2030 festgelegt, nicht die Terminplanung für die einzelnen Beratungsleistungen, die von den Pfarreien abgerufen werden.

Umfang und voraussichtliche Dauer eines Beratungsprozesses wird für jeden Einzelfall und nach Beratungsziel in geeigneter Form festzulegen sein. Einen Beratungsprozess zu starten, bedeutet auch, dass seitens der Gremien der Pfarrei auch ausreichende Sitzungs- und Veranstaltungszeiten vom Starttermin über Workshops bis zu einer Abschlusspräsentation vrohanden sind. Hierzu ist es wichtig, dass Pfarrei und Dienstleister sich zum Beginn eines Beratungsprozesses auf einen Fahrplan verständigt haben.

Nicht nur auf der Ebene des Erzbistums, auch vor Ort in der Pfarrei kann der Prozess nur gelingen, wenn er hinreichend transparent durchgeführt wird. Denn auch wenn es „nur“ um Immobilien geht, besteht häufig eine hohe emotionale Bindung. Dies ist unbedingt ernst zu nehmen und gilt für die Pfarrei selbst aber auch für den Sozialraum, in dem sie sie handelt. Neben den Gremien der Pfarrei sind Pfarrversammlungen, Ideenbörsen für Gemeindemitglieder, öffentliche „Hearings“ gut vorstellbar. Hier kann auch auf die Kompetenz des gesuchten Dienstleisters zurückgegriffen werden. Was die Entscheidungen angeht, so liegen sie für die Pfarrei beim Kirchenvorstand in Abstimmung mit dem Pfarreirat und dessen Empfehlungen.

Eine Pfarrei, die Beratungsleistungen in Anspruch nehmen möchte, wird hierfür Ansprechpartner/innen benennen müssen, die für die Pfarrei die Unterstützungs-leistungen koordinieren und als Kontaktpersonen der Pfarrei für den Dienstleister bereitstehen.  Empfohlen wird, hierfür ein Team mit einem/r Sprecher/in zu benennen, das vom Kirchenvorstand eingesetzt wird.

Wie Erzbischof Koch schon in seinem Brief herausgestellt hat: Wir haben aktuell noch die Zeit und die Kapazitäten, uns wirtschaftlich so nachhaltig aufzustellen, dass wir auch künfig pastoral handlungsfähig bleiben. Das steht im Zentrum aller Überlegungen zu den verfügbaren Ressourcen unserer Kirche.

Erzbischof Koch schreibt: „Das, was wir Pfarreien und Gemeinden abverlangen müssen, werden wir auch für die Gebäude im Besitz des Erzbistums umsetzen.“ Auch wenn seitens des Erzbistums im Rahmen der finanziellen Sanierung um das Jahr 2000 in erheblichem Umfang Immobilienbestände abgebaut wurden, werden auch die verbliebenen Liegenschaften einer strengen Prüfung unterzogen, inwieweit diese zukünftig für Aufgaben des Erzbistums erforderlich sind.