Immobilienentwicklung

Ab dem Jahr 2025. Aktuell sind vier Pfarreien als Pilotpfarreien gestartet.  Der Immobilien-Dienstleister hat sich in zwei Kick-off-Veranstaltungen im Mai und Juni 2024 vorgestellt und dort auch das angebotene Unterstützungs- und Beratungsspektrum vorstellt.

Ebenfalls wurde auch das Verfahren beschrieben, wie die Beratungsleistungen abgerufen werden können.

Zur Präsentation

Der Beratungsprozess sollte grundsätzlich umsetzungsorientiert und dialogisch aufgesetzt sein. Das heißt, dass aus der Pfarrei, von Akteuren im Sozialraum oder Dienstleister vorgeschlagene oder in den Beratungsprozess aufgenommene Entwicklungsoptionen hinsichtlich ihrer Umsetzbarkeit, pastoralen und wirtschaftlichen Auswirkungen und der notwendigen Schritte für eine Realisierung vom Dienstleister vorgeprüft wird. Die Ergebnisse und Empfehlungen des Dienstleisters werden der Pfarrei und ihren Gremien für die weitere Diskussion und Entscheidungsfindung präsentiert.

Empfehlungen, die der Dienstleister der Pfarrei zur Immobilienentwicklung gibt, bleiben in jedem Fall Empfehlungen; jede Umsetzung bedarf der Entscheidung durch die zuständigen Gremien. Eine Verpflichtung zur Umsetzung der Empfehlungen wird es seitens des Erzbistums nicht geben. So können auch alternative Wege beschritten werden, die in vergleichbarer Weise geeignet sind, die den Einsatz von Kirchensteuern für zuschussfähige pastorale Flächen zu reduzieren.

Der Beratungsprozess wird auf den vorliegenden Daten, Erkenntnissen und Empfehlungen aufsetzen. Die Wirtschaftlichkeitsanalysen, die für jede Alt-Pfarrei erstellt wurden, oder zu einzelnen Grundstücken schon vorhandene Bebauungs- oder Machbarkeitsstudien sollen als Grundlage für die Arbeit des Dienstleisters diesem zur Verfügung gestellt werden. Pfarrei und Dienstleister sind aber nicht verpflichtet, früheren Empfehlungen zu folgen, sondern können andere Entwicklungsansätze verfolgen.

Das vom Erzbistum bereitgestellte Beratungsangebot ist für Pfarreien vollständig freiwillig. Jeder Pfarrei ist freigestellt, ohne die angebotene Unterstützung das Ziel zu erreichen, innerhalb des Zeitfensters bis 2030 die aus Kirchensteuern finanzierten Liegenschaftsanteile erheblich und wirtschaftlich ausreichend zu reduzieren.

Wie vom Erzbischof in seinem Schreiben vom 4. Juli 2023 beschrieben, ist es unumgänglich, dass Erzbistum und Pfarreien sich auch mit ihren Immobilien auseinandersetzen müssen und Veränderungen in Nutzung und Bewirtschaftung vorgenommen werden müssen.

Das Erzbistum geht davon aus, dass sich alle Akteure in den Pfarreien bewusst sind, vor welchen Herausforderung wir als Kirche stehen und sich die Pfarreien in ihrer Verantwortung für ihre eigenen Immobilien selbständig auf den Weg begeben. Der begonnene, unterstützende Beratungsprozess wird von dieser positiven Erwartungshaltung getragen.

Wenn sich im Einzelfall Pfarreien nicht auf den Weg machen sollten, ist für die Zukunft nicht auszuschließen, dass das Erzbistum nicht anders handeln kann, als Maßnahmen vorzuschlagen und im ungünstigsten Fall auch Entscheidungen für eine Pfarrei zu treffen. Vor einer Evaluation der Immobilienentwicklung und der unterstützenden Beratungsprozesse wird es keine Regelungen geben, wann und wie das Erzbistum Konsequenzen ergreift.

Es liegt in der Entscheidung jeder Pfarrei, ob sie das vom Erzbistum bereitgestellte Beratungs- und Unterstützungsangebot wahrnimmt. Wenn auf eigene Kosten vergleichbare Leistungen bei anderen Dienstleistern beauftragt werden, sind die Vergabeanforderungen und Erfordernisse kirchenaufsichtlicher Genehmigungen zu beachten. Eine Bezuschussung solcher vergleichbaren Leistungen durch das Erzbistum ist ausgeschlossen.

Der Abruf von Beratungsleistungen muss so rechtzeitig erfolgen, dass die Leistungserbringung durch den Dienstleister innerhalb des Auftragszeitraums der Rahmenvertrages erfolgen kann. Für eine Genehmigung des jeweiligen Leistungsabrufs durch das EBO ist daher ein Zeitplan für den geplanten Beratungs- und Entscheidungsprozess in der Pfarrei einzureichen.

Es ist beabsichtigt, dass Analysen, die sich auf den Gesamtbestand an Immobilien einer Pfarrei oder einen größeren Teil davon (Portfolioanalysen) richten, bis Ende 2028 vorliegen sollen, um darauf aufbauende Entwicklungen einzelner Vorhaben noch bis 2030 an den Start bringen zu können; der Leistungsabruf für diesen Beratungsteil sollte entsprechend spätestens in 2027 erfolgen.

Das Erzbistum übernimmt die Kosten für Beratungsleistungen, soweit diese den Leistungsmodulen entsprechen, die im Rahmenvertrag zwischen dem Erzbistum und dem Dienstleister vereinbart werden. Eine Kostenübernahme setzt voraus, dass ein Leistungsabruf beim Erzbistum beantragt und freigegeben wird. Die Kostenübernahme für Beratungsleistungen zu Einzelimmobilien erfolgt im Regelfall dann, wenn in diesen bei Beantragung überwiegend eigengenutzte Flächen der Pfarrei vorhanden sind und das Ziel verfolgt wird, den Einsatz von Kirchensteuermitteln auf eine geringere Zahl von Flächen zu konzentrieren oder ein wirtschaftlich vergleichbares Ergebnis durch eine Mitnutzung von Flächen durch Dritte zu erreichen.

Für eine Nutzung von angebotenen Beratungsleistungen des Dienstleisters ist es eine Aufgabe der Pfarrei, einen geeigneten Startzeitpunkt mit dem Dienstleister abzustimmen. Hierzu sind bis zu vier Anlaufberatungen mit dem Dienstleister vorgesehen (Modul „Startberatung“), in denen neben den geeigneten Leistungen auch der zeitliche Rahmen für die Leistungen abgestimmt werden soll. Beim ersten und letzten Termin der Startberatung sind Vertreter/innen des EBO dabei. Auf Wunsch der Pfarrei kann auch bei weiteren Terminen ein/e Vertreter/in des EBO dazukommen.

Der weitere Zeitplan hängt dann davon ab, welche Leistungen benötigt werden. Zu berücksichtigen ist auch, wann Workshops, Präsentationen oder andere Veranstaltungen stattfinden können. Seitens des Erzbistums ist über den Rahmenvertrag mit dem Dienstleister nur der Gesamtleistungszeitraum bis 2030 festgelegt, nicht die Terminplanung für die einzelnen Beratungsleistungen, die von den Pfarreien abgerufen werden.

Umfang und voraussichtliche Dauer eines Beratungsprozesses wird für jeden Einzelfall und nach Beratungsziel in geeigneter Form festzulegen sein. Einen Beratungsprozess zu starten, bedeutet auch, dass seitens der Gremien der Pfarrei auch ausreichende Sitzungs- und Veranstaltungszeiten vom Starttermin über Workshops bis zu einer Abschlusspräsentation vorhanden sind. Hierzu ist es wichtig, dass Pfarrei und Dienstleister sich zum Beginn eines Beratungsprozesses auf einen Fahrplan verständigt haben.
 

Nicht nur auf der Ebene des Erzbistums, auch vor Ort in der Pfarrei kann der Prozess nur gelingen, wenn er hinreichend transparent durchgeführt wird. Denn auch wenn es „nur“ um Immobilien geht, besteht häufig eine hohe emotionale Bindung. Dies ist unbedingt ernst zu nehmen und gilt für die Pfarrei selbst aber auch für den Sozialraum, in dem sie sie handelt. Neben den Gremien der Pfarrei sind Pfarrversammlungen, Ideenbörsen für Gemeindemitglieder oder öffentliche „Hearings“ gut vorstellbar. Hier kann auch auf die Kompetenz des Dienstleisters zurückgegriffen werden. Was mögliche Entscheidungen bezüglich der Zukunft von Standorten angeht, so liegen sie für die Pfarrei beim Kirchenvorstand in Abstimmung mit dem Pfarreirat und dessen Empfehlungen.

Eine Pfarrei, die Beratungsleistungen in Anspruch nehmen möchte, wird hierfür Ansprechpartner/innen benennen müssen, die für die Pfarrei die Unterstützungsleistungen koordinieren und als Kontaktpersonen der Pfarrei für den Dienstleister bereitstehen.  Empfohlen wird, hierfür ein Team mit einem/r Sprecher/in zu benennen, das vom Kirchenvorstand eingesetzt wird.
 

Wie Erzbischof Koch schon in seinem Brief herausgestellt hat: Wir haben aktuell noch die Zeit und die Kapazitäten, uns wirtschaftlich so nachhaltig aufzustellen, dass wir auch künftig pastoral handlungsfähig bleiben. Das steht im Zentrum aller Überlegungen zu den verfügbaren Ressourcen unserer Kirche. Ziel des Prozesses ist daher, für alle Immobilien nachvollziehbare Konzepte zur künftigen Nutzung zu entwickeln, die sowohl Antworten auf wirtschaftliche als auch pastorale Fragen beinhalten und die dem künftig voraussichtlich deutlich reduziertem Volumen verfügbarer Kirchensteuermittel Rechnung tragen.

Erzbischof Koch schreibt: „Das, was wir Pfarreien und Gemeinden abverlangen müssen, werden wir auch für die Gebäude im Besitz des Erzbistums umsetzen.“ Auch wenn seitens des Erzbistums im Rahmen der finanziellen Sanierung um das Jahr 2000 in erheblichem Umfang Immobilienbestände abgebaut wurden, werden auch die verbliebenen Liegenschaften einer strengen Prüfung unterzogen, inwieweit diese zukünftig für Aufgaben des Erzbistums erforderlich sind.