Immobilienentwicklung
in den Pfarreien im Erzbistum Berlin
Im Mai 2024 hat der Beratungsprozess begonnen, um am Auftrag der Kirche orientierte zukunftsfähige und wirtschaftlich geeignete Lösungen für den Immobilienbestand insgesamt wie auch für die Entwicklung einzelner Immobilien zu finden. Um die Handlungsfähigkeit im Kernbereich kirchlicher Tätigkeit zu erhalten, muss unbedingt erreicht werden, den Einsatz von Kirchensteuermitteln für den Betrieb und die Erhaltung von Immobilien auf deutlich weniger eigengenutzte Flächen zu konzentrieren.
Die Veränderungen sind auch aus der sozialen und ökologischen Verantwortung der Katholischen Kirche heraus erforderlich: Zu viele Gebäude werden oft schon seit Jahren nur noch stundenweise genutzt, während es an Flächen für soziale Angebote und Wohnungen fehlt. Vorhandene Ressourcen in Gebäuden besser zu nutzen, erspart energieintensive Neubauten und hilft CO2-Immisionen zu vermeiden. Ein verantwortungsvoller Umgang mit dem eigenen Gebäudebestand bedeutet, ihn in und für die jeweiligen pastorale und sozialen Räume weiterzuentwickeln.
Erzbischof Dr. Heiner Koch hatte Anfang Juli 2023 die Pfarreien darüber informiert, dass sie sich selbst intensiver als bisher mit ihren Immobilien befassen müssen; dieselbe Verpflichtung gilt auch für das Erzbistum. In seinem Schreiben hatte Erzbischof Koch hatte auch bereits ein Angebot für die Beratung und Unterstützung der Pfarreien in diesem Prozess angekündigt. Die Pfarreien und ihre ehrenamtlich geprägten Gremien sollen so gestärkt und befähigt werden, Entscheidungen entsprechend ihrer Verantwortung und nach den jeweiligen Bedingungen vor Ort selbst zu treffen.
Alle Pfarreien haben die Möglichkeit, dazu auf das Unterstützungsangebot des Erzbistums zuzugreifen und die Leistungen des Immobiliendienstleisters Arbeitsgemeinschaft (Arge) LI.BA.ST. in Anspruch zu nehmen. Das Leistungsangebot ist in einem Rahmenvertrag mit dem Erzbistum vereinbart.
Nach der begonnenen Pilotphase mit vier Pfarreien wird das Beratungsangebot ab 2025 für weitere Pfarreien geöffnet. Eine Interessenbekundung bei der Arge LI.BA.ST. ist jetzt schon möglich; die Beratungen werden dann erst ab 2025 gestaffelt starten.
Beratungsangebot Arge LI.BA.ST.:
Das Erzbistum hat mit der ausgewählten Arbeitsgemeinschaft ARGE LI.BA.ST. im April 2024 den ausgeschriebenen Rahmenvertrag abgeschlossen. Die Arbeitsgemeinschaft setzt sich aus den Firmen L.I.S.T. GmbH, BASD GmbH und Stattbau GmbH zusammen. Die Federführung für die Arbeitsgemeinschaft liegt bei der L.I.S.T. GmbH.
Zeitrahmen
Im Zeitraum 2024 bis 2030 sollen die gefundenen Lösungen soweit wie möglich umgesetzt, im übrigen aber zumindest begonnen worden sein. Der Prozess und die Leistunsgangebote werden innerhalb dieses Zeitraums evaluiert.
Zeitschiene
- 4. Juli 2023: initiierender Brief des Erzbischofs
- 29.09.2023: Startschuss Ausschreibung für Immobiliendienstleister (Unterstützung/ Beratung der Pfarreien). Mehrstufiges Angebotsverfahren
- 19. April 2024: Abschluss des Vergabeverfahrens durch einen Rahmenvertrag
- 4. Mai. 2024: Präsentation des Dienstleisters auf der Vertreterversammlung der Kirchenvorstände
- 23. Mai / 8. Juli 2024: digitale Informationsveranstaltung zu Unterstützungsangeboten und Abruf von Leistungen durch Pfarreien: Dokumentation der Veranstaltungen
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ab Mitte Mai 2024: Interessenbekundung von Pfarreien für Startgespräche mit der ARGE LI.BA.ST. (Abstimmung von Zielen, Beratungsbedarfen und Zeitplan)
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Dezember 2028: Analysen, die sich auf den Gesamtbestand an Immobilien einer Pfarrei oder einen größeren Teil davon (Portfolioanalysen) richten, sollen vorliegen.
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Dezember 2030: Abschluss des Gesamtprozesses. Voraussichtliches Ende der Beratungs- und Unterstützungsleistungen des Immobiliendienstleister
Kontakt
Prozesskoordination Erzbischöfliches Ordinariat
Ludger Hohmann
Tel.: (030) 326 84-234
Joanna Rennebarth
Tel.: (030) 326 84-158
E-Mail: immobilienentwicklung(ät)erzbistumberlin.de
Externer Dienstleister
ARGE LI.BA.ST.
c/o L.I.S.T. GmbH
E-Mail: libast(ät)list-gmbh.de
Tel.: (030) 460 60 55 35
Ansprechpartner: Susanne Walz und Christian Luchmann
Ab wann können die Beratungsleistungen in Anspruch genommen werden?
Ab dem Jahr 2025. Aktuell sind vier Pfarreien als Pilotpfarreien gestartet. Der Immobilien-Dienstleister hat sich in zwei Kick-off-Veranstaltungen im Mai und Juni 2024 vorgestellt und dort auch das angebotene Unterstützungs- und Beratungsspektrum vorstellt.
Ebenfalls wurde auch das Verfahren beschrieben, wie die Beratungsleistungen abgerufen werden können.
Wie verbindlich sind die Ergebnisse der Beratung?
Der Beratungsprozess sollte grundsätzlich umsetzungsorientiert und dialogisch aufgesetzt sein. Das heißt, dass aus der Pfarrei, von Akteuren im Sozialraum oder Dienstleister vorgeschlagene oder in den Beratungsprozess aufgenommene Entwicklungsoptionen hinsichtlich ihrer Umsetzbarkeit, pastoralen und wirtschaftlichen Auswirkungen und der notwendigen Schritte für eine Realisierung vom Dienstleister vorgeprüft wird. Die Ergebnisse und Empfehlungen des Dienstleisters werden der Pfarrei und ihren Gremien für die weitere Diskussion und Entscheidungsfindung präsentiert.
Empfehlungen, die der Dienstleister der Pfarrei zur Immobilienentwicklung gibt, bleiben in jedem Fall Empfehlungen; jede Umsetzung bedarf der Entscheidung durch die zuständigen Gremien. Eine Verpflichtung zur Umsetzung der Empfehlungen wird es seitens des Erzbistums nicht geben. So können auch alternative Wege beschritten werden, die in vergleichbarer Weise geeignet sind, die den Einsatz von Kirchensteuern für zuschussfähige pastorale Flächen zu reduzieren.
Inwiefern fließen die Ergebnisse früherer Analysen in den Prozess mit ein?
Der Beratungsprozess wird auf den vorliegenden Daten, Erkenntnissen und Empfehlungen aufsetzen. Die Wirtschaftlichkeitsanalysen, die für jede Alt-Pfarrei erstellt wurden, oder zu einzelnen Grundstücken schon vorhandene Bebauungs- oder Machbarkeitsstudien sollen als Grundlage für die Arbeit des Dienstleisters diesem zur Verfügung gestellt werden. Pfarrei und Dienstleister sind aber nicht verpflichtet, früheren Empfehlungen zu folgen, sondern können andere Entwicklungsansätze verfolgen.
Muss jede Pfarrei eine Beratung in Anspruch nehmen?
Das vom Erzbistum bereitgestellte Beratungsangebot ist für Pfarreien vollständig freiwillig. Jeder Pfarrei ist freigestellt, ohne die angebotene Unterstützung das Ziel zu erreichen, innerhalb des Zeitfensters bis 2030 die aus Kirchensteuern finanzierten Liegenschaftsanteile erheblich und wirtschaftlich ausreichend zu reduzieren.
Gibt es Konsequenzen, wenn eine Pfarrei keine Schritte unternimmt, den Einsatz von Kirchensteuern auf weniger Gebäudeflächen zu konzentrieren?
Wie vom Erzbischof in seinem Schreiben vom 4. Juli 2023 beschrieben, ist es unumgänglich, dass Erzbistum und Pfarreien sich auch mit ihren Immobilien auseinandersetzen müssen und Veränderungen in Nutzung und Bewirtschaftung vorgenommen werden müssen.
Das Erzbistum geht davon aus, dass sich alle Akteure in den Pfarreien bewusst sind, vor welchen Herausforderung wir als Kirche stehen und sich die Pfarreien in ihrer Verantwortung für ihre eigenen Immobilien selbständig auf den Weg begeben. Der begonnene, unterstützende Beratungsprozess wird von dieser positiven Erwartungshaltung getragen.
Wenn sich im Einzelfall Pfarreien nicht auf den Weg machen sollten, ist für die Zukunft nicht auszuschließen, dass das Erzbistum nicht anders handeln kann, als Maßnahmen vorzuschlagen und im ungünstigsten Fall auch Entscheidungen für eine Pfarrei zu treffen. Vor einer Evaluation der Immobilienentwicklung und der unterstützenden Beratungsprozesse wird es keine Regelungen geben, wann und wie das Erzbistum Konsequenzen ergreift.
Darf sich eine Pfarrei auf eigene Kosten einen eigenen Dienstleister suchen?
Es liegt in der Entscheidung jeder Pfarrei, ob sie das vom Erzbistum bereitgestellte Beratungs- und Unterstützungsangebot wahrnimmt. Wenn auf eigene Kosten vergleichbare Leistungen bei anderen Dienstleistern beauftragt werden, sind die Vergabeanforderungen und Erfordernisse kirchenaufsichtlicher Genehmigungen zu beachten. Eine Bezuschussung solcher vergleichbaren Leistungen durch das Erzbistum ist ausgeschlossen.
Bis wann können Beratungsleistungen spätestens abgerufen werden?
Der Abruf von Beratungsleistungen muss so rechtzeitig erfolgen, dass die Leistungserbringung durch den Dienstleister innerhalb des Auftragszeitraums der Rahmenvertrages erfolgen kann. Für eine Genehmigung des jeweiligen Leistungsabrufs durch das EBO ist daher ein Zeitplan für den geplanten Beratungs- und Entscheidungsprozess in der Pfarrei einzureichen.
Es ist beabsichtigt, dass Analysen, die sich auf den Gesamtbestand an Immobilien einer Pfarrei oder einen größeren Teil davon (Portfolioanalysen) richten, bis Ende 2028 vorliegen sollen, um darauf aufbauende Entwicklungen einzelner Vorhaben noch bis 2030 an den Start bringen zu können; der Leistungsabruf für diesen Beratungsteil sollte entsprechend spätestens in 2027 erfolgen.
Welche Kosten entstehen Pfarreien für die Beratungsleistungen?
Das Erzbistum übernimmt die Kosten für Beratungsleistungen, soweit diese den Leistungsmodulen entsprechen, die im Rahmenvertrag zwischen dem Erzbistum und dem Dienstleister vereinbart werden. Eine Kostenübernahme setzt voraus, dass ein Leistungsabruf beim Erzbistum beantragt und freigegeben wird. Die Kostenübernahme für Beratungsleistungen zu Einzelimmobilien erfolgt im Regelfall dann, wenn in diesen bei Beantragung überwiegend eigengenutzte Flächen der Pfarrei vorhanden sind und das Ziel verfolgt wird, den Einsatz von Kirchensteuermitteln auf eine geringere Zahl von Flächen zu konzentrieren oder ein wirtschaftlich vergleichbares Ergebnis durch eine Mitnutzung von Flächen durch Dritte zu erreichen.
Kann man ein passendes Zeitfenster für die Inanspruchnahme von Beratungsleistungen wählen?
Für eine Nutzung von angebotenen Beratungsleistungen des Dienstleisters ist es eine Aufgabe der Pfarrei, einen geeigneten Startzeitpunkt mit dem Dienstleister abzustimmen. Hierzu sind bis zu vier Anlaufberatungen mit dem Dienstleister vorgesehen (Modul „Startberatung“), in denen neben den geeigneten Leistungen auch der zeitliche Rahmen für die Leistungen abgestimmt werden soll. Beim ersten und letzten Termin der Startberatung sind Vertreter/innen des EBO dabei. Auf Wunsch der Pfarrei kann auch bei weiteren Terminen ein/e Vertreter/in des EBO dazukommen.
Der weitere Zeitplan hängt dann davon ab, welche Leistungen benötigt werden. Zu berücksichtigen ist auch, wann Workshops, Präsentationen oder andere Veranstaltungen stattfinden können. Seitens des Erzbistums ist über den Rahmenvertrag mit dem Dienstleister nur der Gesamtleistungszeitraum bis 2030 festgelegt, nicht die Terminplanung für die einzelnen Beratungsleistungen, die von den Pfarreien abgerufen werden.
Wieviel Zeit nimmt eine Beratung in Anspruch?
Umfang und voraussichtliche Dauer eines Beratungsprozesses wird für jeden Einzelfall und nach Beratungsziel in geeigneter Form festzulegen sein. Einen Beratungsprozess zu starten, bedeutet auch, dass seitens der Gremien der Pfarrei auch ausreichende Sitzungs- und Veranstaltungszeiten vom Starttermin über Workshops bis zu einer Abschlusspräsentation vorhanden sind. Hierzu ist es wichtig, dass Pfarrei und Dienstleister sich zum Beginn eines Beratungsprozesses auf einen Fahrplan verständigt haben.
Wer muss vor Ort beteiligt werden?
Nicht nur auf der Ebene des Erzbistums, auch vor Ort in der Pfarrei kann der Prozess nur gelingen, wenn er hinreichend transparent durchgeführt wird. Denn auch wenn es „nur“ um Immobilien geht, besteht häufig eine hohe emotionale Bindung. Dies ist unbedingt ernst zu nehmen und gilt für die Pfarrei selbst aber auch für den Sozialraum, in dem sie sie handelt. Neben den Gremien der Pfarrei sind Pfarrversammlungen, Ideenbörsen für Gemeindemitglieder oder öffentliche „Hearings“ gut vorstellbar. Hier kann auch auf die Kompetenz des Dienstleisters zurückgegriffen werden. Was mögliche Entscheidungen bezüglich der Zukunft von Standorten angeht, so liegen sie für die Pfarrei beim Kirchenvorstand in Abstimmung mit dem Pfarreirat und dessen Empfehlungen.
Wer ist Ansprechpartner/in in der Pfarrei für den Dienstleister?
Eine Pfarrei, die Beratungsleistungen in Anspruch nehmen möchte, wird hierfür Ansprechpartner/innen benennen müssen, die für die Pfarrei die Unterstützungsleistungen koordinieren und als Kontaktpersonen der Pfarrei für den Dienstleister bereitstehen. Empfohlen wird, hierfür ein Team mit einem/r Sprecher/in zu benennen, das vom Kirchenvorstand eingesetzt wird.
Geht es nur um Ökonomie oder auch um Pastoral?
Wie Erzbischof Koch schon in seinem Brief herausgestellt hat: Wir haben aktuell noch die Zeit und die Kapazitäten, uns wirtschaftlich so nachhaltig aufzustellen, dass wir auch künftig pastoral handlungsfähig bleiben. Das steht im Zentrum aller Überlegungen zu den verfügbaren Ressourcen unserer Kirche. Ziel des Prozesses ist daher, für alle Immobilien nachvollziehbare Konzepte zur künftigen Nutzung zu entwickeln, die sowohl Antworten auf wirtschaftliche als auch pastorale Fragen beinhalten und die dem künftig voraussichtlich deutlich reduziertem Volumen verfügbarer Kirchensteuermittel Rechnung tragen.
Werden auch Immobilien des Bistums unter die Lupe genommen oder nur die der Pfarreien?
Erzbischof Koch schreibt: „Das, was wir Pfarreien und Gemeinden abverlangen müssen, werden wir auch für die Gebäude im Besitz des Erzbistums umsetzen.“ Auch wenn seitens des Erzbistums im Rahmen der finanziellen Sanierung um das Jahr 2000 in erheblichem Umfang Immobilienbestände abgebaut wurden, werden auch die verbliebenen Liegenschaften einer strengen Prüfung unterzogen, inwieweit diese zukünftig für Aufgaben des Erzbistums erforderlich sind.
Zukunft unserer Kirche gemeinsam gestalten
In einem Brief an alle Pfarreien kündigt Erzbischof Dr. Heiner Koch für das Erzbistum Berlin einen umfassenden Prozess zur künftigen Entwicklung der kirchlichen Immobilien an: „Wir haben es selbst in der Hand, die Zukunft unserer Kirche zu gestalten“ mit der Voraussetzung, bestehende Strukturen zu überdenken: „Nicht das Festhalten an lieb gewonnenen Gewohnheiten ist unsere Berufung, sondern die Hinwendung zu unseren Mitmenschen und die Verkündigung der Frohen Botschaft.“
Das Erzbistum und seine Pfarreien stehen vor der Herausforderung, in größerem Umfang Immobilien – z.B. Pfarr- und Gemeindehäuser aber auch Kirchengebäude – anders nutzen oder sogar aufgeben zu müssen. „Dabei geht es keineswegs in erster Linie um den Verkauf von Immobilien. Genauso zielführend sind Umnutzungen, Kooperationen, Verpachtungen oder andere kreative Ideen, die im jeweiligen Sozialraum mit vielen Nachbarn und Partnern entwickelt werden können.“ Der Prozess beschränkt sich nicht nur auf Pfarreien und Gemeinden, sondern gilt in gleicher Weise für die Gebäude im Besitz des Erzbistums.
Neben finanziellen und strukturellen Aspekten nennt der Erzbischof auch die Verantwortung für die Schöpfung als Argumente.
Dass das Thema Immobilien emotional besetzt ist, ist Erzbischof Koch bewusst: „Lassen Sie uns gemeinsam gute – wenn auch in manchen Fällen schmerzliche – Entscheidungen selbst treffen. Lassen Sie es uns mit Gottes Hilfe angehen!“
Bis 2030 sollen Beratung, Entscheidung und Umsetzung abgeschlossen sein. Koch sichert in seinem Schreiben zu, den Prozess umfassend transparent zu gestalten; er kann nur gelingen, „wenn alle fachlichen Aspekte gehört werden und nicht allein finanzielle Abwägungen eine Rolle spielen.“
Im Erzbischöflichen Ordinariat sind die Bereiche Bau, Finanzen, Pastoral und der Arbeitsbereich Pfarreientwicklung beteiligt.
Rückfragen bitte an pfarreientwicklung(ät)erzbistumberlin.de.
Auf dieser Seite wird der Prozess zukünftig dokumentiert und über den Fortgang informiert.